Mai mult decat imobiliare!
Termen Juridic:

Time sharing

O persoană cumpără drept de utilizare excluziva, pentru o perioadă de timp determinată (de obicei 7 zile sau multiplu de 7 zile pe an) a unei unităţi de hotel (cameră sau apartament) şi se angajează prin contract să participe la acoperirea costurilor anuale aferente administrării şi funcţionării hotelului.

Sursa: Dictionar-Online.ro


Alte Completari


Afacerile de administrare a investiţiilor imobiliare au ca obiectiv gestionarea exploatării şi întreţinerii imobilelor aparţinând unor proprietăţi diferiţi. În schimbul acestor servicii, afacerile respective percep un onorariu care rezultă de regulă din diferenţă între costul real al exploatării (şi întreţinerii imobilelor) şi preţul perceput de firmele respective proprietarilor care beneficiază de serviciile respective. Acest tip de afacere se încadrează în conceptul mai larg de business de convenienţă care exploatează dorinţă consumatorului modern de a primi serviciul într-o formă cât se poate de mai "la îndemână" pentru şine. În ultima vreme acest concept de afacere se dezvoltă impetuos în aşa-numitele "parcuri rezidenţiale" în care proprietarul unui imobil nu cumpără numai imobilul din cartierul respectiv, ci, în schimbul unei taxe, primeşte o serie întreagă de servicii, de la pază, electricitate, apa, gaze, canalizare, telefonie, internet, cât şi îngrijirea spaţiilor verzi, îngrijirea imobilului, curăţenie, reparaţii curente, până la asigurarea reparaţiilor multianuale (tencuieli, zugrăveli, reparaţii interne, acoperişuri, căi de acces, mobilier, instalaţii etc.).

- Această gamă extrem de extinsă de servicii ţine şi de formă de proprietate şi natură parcului rezidenţial respectiv. Aşadar, asistăm în ultima perioadă la preluarea funcţiei administrative "componenţa fundamentală rezultată din dreptul de proprietate" de către firme specializate care oferă pachete de servicii extrem de variate şi de diversificate. Această ne conduce la concluzia că actualul concept de proprietate va căpăta în viitor conotaţii cu totul şi cu totul noi, având în vedere implicaţiile generate de imixtiunea acestor servicii care externalizează o parte din atribuţiile conceptului de proprietate. Un exemplu extrem de elocvent al disimulării proprietăţii şi al creşterii rolului firmelor de administraţie ce a căpătat în ultima vreme o extindere deosebită este sistemul de "time sharing".

- Sistemul de "time sharing" presupune existenţa unui drept de proprietate asupra unui bun imobil pentru o anumită perioadă de timp în an, a cărui drept de exploatare este condiţionat de plată unei taxe de întreţinere menite să acopere cheltuielile necesare asigurării costurilor de întreţinere şi exploatare a imobilului, cât şi menţinerea să în parametrii de funcţionare identici sau asemănători cu cei de la darea în folosinţă ai acestuia.
Conceptul de "time sharing" este des întâlnit în zone de interes turistic în care diverse persoane doresc să aibă posibilitatea că o data sau de mai multe ori pe an să poată să se ducă în zonă în care doresc şi să locuiască "proprie" fără a fi nevoiţi se preocupe de întreţinerea locuinţei respective. Vom întâlni aşadar "time sharing" pe imobile din zone turistice precum: coastele spaniole, Grecia, Turcia oraşe turistice precum: , , New York.
Cheia succesului unui sistem de "time sharing" ţine de seriozitatea firmei administrator şi de lichiditatea şi de bonitatea financiară a proprietarilor.
În ultimul timp conceptul de "time sharing" s-a extins şi în pieţe precum: exploatarea iahturilor, maşinilor de lux, şi în general în pieţe legate de industria turistică şi de agrement, acolo unde proprietarii ar fi dispuşi ca să împartă utilizarea bunului respectiv cu alte persoane care l-ar exploata în perioade diferite de timp.

- În cazul exploatării imobilelor în sistem "time sharing" apare necesitatea preluării costurilor de întreţinere şi reparaţii curente şi pe termen lung de către o firmă de administrare care, de regulă, se obligă că în schimbul unei taxe administrative să suporte costurile respective ale imobilelor şi să le păstreze pe acestea în formă iniţială dată la punerea în exploatare a imobilelor.

- Aşadar gama de servicii pe care se angajează să le efectueze firmă de administraţie în numele clienţilor săi este extrem de diversă şi are următoarele componente:
- Servicii de întreţinere curente:
- curăţenia spaţiilor comune imobilelor;
- curăţenia imobilelor propriu-zise;
- întreţinerea cailor de acces în grupul de imobile;
- gestionarea consumului de electricitate, apa, gaze naturale, încălzire;
- întreţinerea mobilierului imobilelor şi al cailor de acces comune;
- pază imobilelor;
- asigurarea imobilelor;
- activităţi sezoniere: dezapezire sau întreţinerea spaţiilor verzi.

- Reparaţii curente la:
- mobilier;
- instalaţii de curent apa, gaz, încălzire;
- spaţii comune;
- căi de acces.

- Înlocuire a:
- mobilierul uzat;
- instrumentarului de uz caznic;
- centralelor de încălzire;
- aşternuturilor şi perdelelor.

- Reparaţii capitale ale:
- imobilelor: tencuieli, vopsitorie, acoperiş, scurgeri, pardoseli;
- instalaţiilor de apă;
- curentului electric;
- gazelor naturale;
- încălzirii;
- căilor de acces;
- spaţiilor comune.

- Fără asigurarea de către firmă de administrare a serviciilor, respectivul ansamblu rezidenţial exploatat în sistem time-sharing ar fi supus distrugerii şi inutilizarii iminente, având în vedere că proprietarii bunului stau o perioadă scurtă de timp din an în imobilul respectiv, sunt preocupaţi mai puţin de întreţinerea să, ci mai degrabă de utilizarea să la maxim. De aceea ei vor preferă să plătească o taxa de administrare şi întreagă responsabilitate a întreţinerii proprietăţii să cadă în sarcină unei firme specializate.

- Din punct de vedere contabil, faptul că firmă de administrare preia în exploatare aceste imobile în sistemul time sharing contra unei taxe de administrare naşte o serie de probleme contabile legate de aplicarea corectă a conceptului de accruals (contabilitate de angajamente).

- Prima este legată de faptul că firmei administrator nu îi aparţin costurile pe care le gestionează. Plecând de la definiţia cheltuielilor din cadrul contabil conceptual, acestea sunt: diminuări de beneficii sau avantaje economice viitoare, evaluate în mod fiabil, rezultate ca urmare a unui minus de activ, plus de datorie sau o combinaţie a acestora, reflectate sub formă diminuării capitalurilor proprii sub alte forme decât remunerarile către proprietari. Observăm că respectivele cheltuieli nu sunt ale firmei administrator, ci aparţin proprietarilor imobilelor, fapt rezultat şi din natură contractelor de utilităţi care sunt încheiate cu proprietarii, spre exemplu, sau a titlurilor de proprietate existenţe asupra imobilelor respective. Acest fapt ce conduce la concluzia ca sumele vehiculate de firmă de administrare reprezintă mai degrabă decontări în numele clienţilor decât cheltuieli ale firmei.
Cu siguranţă că, de la serviciu la serviciu, situaţia se nuanţează. Spre exemplu, costul salariilor necesare întreţinerii imobilelor este greu de crezut că s-ar putea considera o decontare în numele clienţilor şi cu siguranţă că am fi tentaţi să o înregistram ca o cheltuiala a firmei. La fel şi consumabilele şi mobilierul înlocuit am fi tentaţi să le înregistram pe cheltuielile firmei, însă, privite mai atent, toate aceste tranzacţii nu ar trebui înregistrate drept costuri ale afacerii, ci ca o decontare în numele proprietarilor al căror cost este.

- Problema se complică atunci când intervine în ecuaţie taxa de administrare. Ea reprezintă un venit al firmei sau o decontare în numele clienţilor, când recunoaştem profitul, ţinând cont atât de necesitatea acoperirii costurilor curente de întreţinere, exploatare şi reparaţii, cât şi de cele sezoniere sau care au loc la intervale mari de timp (reparaţii capitale ale bunurilor imobile, spre exemplu).
Dacă facem apel la definiţia noţiunii de venit (majorări de beneficii sau avantaje economice viitoare, evaluate în mod fiabil, rezultate că urmare a unui plus de activ, minus de datorie sau o combinaţie a acestora, reflectate sub formă majorării capitalurilor proprii sub alte forme decât remunerarile proprietarilor), vom remarcă faptul că aşa-numită taxa de administrare nu este nici pe departe un venit al firmei de administrare. Deoarece ea nu generează o creştere a unui element de activ, scăderea unei datorii sau o combinaţie a acestora, decât pentru partea de "marja brută colectata" cu "provizioanele" necesare reparaţiilor capitale la anumite intervale de timp.

- Pornind de la această problemă a recunoaşterii veniturilor şi cheltuielilor în cazul acestor afaceri, vom constată că un rol important în definirea lor îl are contractul de management, care va trebui să fie unul extrem de precis în ceea ce priveşte natură serviciilor prestate de firmă de administrare şi a limitei de responsabilitate. P Pentru a delimita extrem de clar până unde este costul firmei şi de unde începe costul proprietarului, de unde este venitul firmei şi unde este o pură decontare în numele proprietarului.
Un alt element fundamental al relaţiei contractuale îl reprezintă corectitudinea întocmirii contractelor de utilităţi, care vor trebui în mod normal încheiate în numele proprietarilor ce vor trebui să îşi asume eventualele întârzieri sau întreruperi în caz de neplata a facturilor.
O judicioasă întocmire a acestor contracte va permite şi o corectă reflectare în contabilitate a esenţei afacerii de "time sharing" din punct de vedere al firmei administrator.

Din punct de vedere al firmei administrator, adevăratul profit/venit al firmei este cel ce va depăşi obligaţiile legate de acoperirea "cheltuielilor" curente ale imobilelor plus cotă necesară susţinerii reparaţiilor pe termen lung. Deci este fundamental pentru firmă să bugeteze şi să prevadă în contractele de management costurile curente, cât şi cele legate de acoperirea cheltuielilor pe termen lung. Aşadar, procesul de câştig în cadrul firmelor are trei determinări. Dacă taxa de administrare va fi egală cu suma cheltuielilor curente bugetate plus cheltuielile cu reparaţii capitale multianuale bugetate plus un profit, atunci din punct de vedere contabil avem trei momente de recunoaştere a profitului:
- profitul bugetat în momentul facturării;
- profitul/pierderea rezultată din acoperirea cheltuielilor curente la sfârşitul anului financiar în care cheltuielile au avut loc;
- profitul/pierderea rezultat/rezultată din acoperirea cheltuielilor de capital la terminarea perioadei în care acestea au fost prevăzute şi realizate efectiv.
Iată aşadar ca, prin natură afacerii, recunoaşterea venitului/profitului se va face în momentul recunoaşterii/apariţiei cheltuielii respective şi nu invers, aşa cum suntem obişnuiţi prin aplicarea principiului conectării cheltuielii la venituri şi a principiului recunoaşterii veniturilor, cât şi prin prismă aplicării IAS 18 "Veniturile din activităţi ordinare" şi IAS 11 "Contactele de constructii".






Sectiune sustinuta de : Contabile.ro,
  Mai ai completari ?
Trimite-ne definitia ta:


Numele tau:
Email-ul tau:
Telefon:
banner_ghid_imopedia_300x250.gifbanner_ghid_imopedia_300x250.gifbanner_ghid_imopedia_300x250.gif